Begini Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah dan Hukumnya

Pajak penjualan tanah adalah hasil dari kegiatan transaksi jual beli tanah. Jenis transaksi ini juga melibatkan biaya lainnya yang harus dipenuhi oleh penjual maupun pembeli sesuai peraturan perundang-undangan.

Dalam investasi properti, khususnya jual-beli tanah, ada aturan pajak yang harus dibayarkan dan dikenal dengan pajak penjualan tanah. Jika Anda masih belum terlalu paham mengenai topik ini, jangan khawatir. Sebab sekarang OCBC NISP akan membahas tuntas tentang transaksi jual-beli tanah. Simak yuk!

Pengertian Pajak Penjualan Tanah

Pajak penjualan tanah adalah pungutan yang ditanggung oleh kedua belah pihak saat melakukan jual-beli tanah. Masing-masing penjual maupun pembeli mempunyai besaran pajak yang berbeda, tergantung dengan tanah yang diperjualbelikan.

Umumnya, pajak dari penjualan tanah yang ditanggung oleh penjual dan pembeli antara lain PPh, BPHTB, PPN, biaya pengecekan sertifikat, serta jasa notaris atau PPAT.

Dasar Hukum Pajak Penjualan Tanah

Di Indonesia, pajak penjualan tanah diatur dalam sebuah peraturan pemerintah, yaitu Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No.48 Tahun 1994 perihal Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Selain itu, berdasarkan Pasal 39 ayat 1 huruf G Peraturan Pemerintah No.24 tahun 1997 perihal Pendaftaran Tanah, jika Anda ingin menjual tanah, maka Anda harus melunasi pembayaran PPh terlebih dahulu sebelum pengurusan akta jual beli ke notaris.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah

Setelah mengetahui apa itu pajak penjualan tanah, Anda dapat mulai menghitung pajak tersebut. Biasanya, terdapat empat jenis pajak yang sering digunakan. Diantaranya PPh, BPHTB, PPN, hingga PBB. Berikut penjelasan lengkapnya.

1. PPh
   Pajak Penghasilan (PPh) adalah pajak dari penjualan tanah yang wajib dibayarkan oleh penjual tanah. Pajak penjualan tanah PPh harus dibayarkan oleh penjual sebelum mendapatkan Akta Jual Beli (AJB). Hal ini dilakukan untuk mencegah adanya sengketa di atas tanah tersebut di kemudian hari.

   Lantas pajak penjualan tanah berapa persen? Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 perihal Tarif Baru PPh Final atas Pajak Penjualan Tanah dan Bangunan, besaran pajak untuk PPh adalah 2,5% pada setiap transaksi.

   Cara menghitung pajak penjualan tanah berupa PPh cukup mudah. Misalnya, sebuah tanah telah disepakati untuk diperjualbelikan senilai Rp400 juta, maka besarnya PPh adalah?

   PPh
   = 2.5% x Rp400 juta
   = Rp10 juta.

2. BPHTB
   Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak penjualan tanah dan bangunan yang wajib dibayarkan oleh pembeli tanah. Awalnya, pajak ini dipungut oleh pemerintah pusat, namun sejak 1 Januari 2011 pajak ini dialihkan oleh pemerintah kabupaten atau kota.

   Besaran nilai BPHTB adalah 5% dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang telah dikurangi oleh nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Adapun nilai dari NJOP pada tiap wilayah tidak sama sesuai dengan kondisi setempat.

   Misalnya, sebuah tanah yang sedang diperjualbelikan seharga Rp150 juta memiliki nilai NPOPTKP sebesar Rp80 juta. Maka nilai BPHTB adalah?

   BPHTB
   = 5% x (Rp150 juta - Rp80 juta)
   = 5% x Rp70 juta
   = Rp3.5 juta

3. PPN
   Pajak pertambahan nilai (PPN) merupakan pajak dibebankan kepada pembeli, yaitu sebesar 10% dari total nilai penjualan tanah. Namun, tidak semua pembelian tanah dibebankan PPN, hanya tanah yang digunakan sebagai usaha dan memperoleh keuntungan saja yang dikenakan PPN.

   Misalnya, sebuah tanah diperjualbelikan senilai Rp400 juta, maka besarnya PPN yang ditanggung adalah?

   PPN
   = 10% x Rp400 juta
   = Rp40 juta

4. PBB
   Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan pajak yang wajib dibayarkan oleh penjual, karena Ia dianggap sebagai pihak yang akan mendapatkan keuntungan dari penjualan tanah. Dasar hukum dalam penentuan PBB adalah UU No.12 Tahun 1985 perihal Pajak Bumi dan Bangunan, yaitu sebesar 0,5%.

   Ada beberapa hal yang harus Anda perhatikan dalam penentuan jumlah pajak wajib bayar, yaitu nilai jual objek pajak (NJOP), nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), serta nilai jual kena pajak (NJKP).

   Besaran nilai NJKP ditetapkan berdasarkan KMK No. 201/KMK.04/2000. Jika nilai NJOP lebih dari Rp1 miliar, maka besaran NJKP adalah 40%. Sedangkan, jika NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP adalah 20%.

   Misalnya, sebidang tanah yang dijual memiliki nilai Rp100 juta, maka besaran nilai PBB yang akan ditanggung oleh penjual adalah sebesar?

   PBB
   = 0,5% x (20% x Rp100 juta)
   = 0,5% x Rp20 juta
   = Rp100 ribu

Tips Melakukan Transaksi Jual Beli Tanah

Selain dari pajak penjualan tanah yang dikenakan saat jual beli tanah, ada beberapa hal penting yang harus Anda perhatikan saat melakukan transaksi tersebut. Diantaranya sebagai berikut.

1. Anda wajib untuk melakukan pengecekan terhadap keaslian sertifikat tanah di Kantor Pertanahan.

2. Pajak PPh wajib penjual lunasi sebelum mengurus surat AJB dan menerima uang dari penjualan tanah.

3. Siapkan beberapa orang sebagai saksi saat dilakukan penandatanganan surat AJB, hal ini untuk menghindari terjadinya sengketa maupun wanprestasi di kemudian hari.

4. Seorang PPAT tidak akan menerbitkan AJB sebelum penjual telah melunasi PPh.

5. Selain itu, PPAT juga tidak akan menandatangani surat AJB sebelum pembeli telah melunasi pembayaran pembelian tanah.

Sekian pembahasan dari OCBC NISP mengenai pengertian, dasar hukum serta cara menghitung pajak penjualan tanah. Sebagai warga negara Indonesia yang baik, sudah seharusnya kita menaati aturan dengan membayar pajak tepat waktu ya, sobat OCBC!

Baca Juga:

• Pajak Penghasilan - Pengertian dan Cara Menghitungnya
• Apa Itu Amnesti Pajak? Ini Arti, Manfaat, Syarat, & Tarifnya
• Apa itu Pajak Progresif? Pengertian, Tarif dan Perhitungan