Biaya Balik Nama Rumah Terbaru: Rincian, Cara Hitung, dan Tips Hemat

Biaya balik nama rumah wajib diketahui sebelum membeli properti. Simak rincian biaya, cara menghitung, dan tips menghemat biaya balik nama rumah.

Biaya balik nama rumah adalah komponen finansial krusial yang wajib kamu siapkan saat membeli properti. Proses hukum ini sangat penting untuk memastikan legalitas kepemilikan aset di mata negara.

Oleh karena itu, memahami rincian biayanya sejak awal akan membantu kamu merencanakan anggaran dengan lebih tepat. Proses balik nama Sertifikat Hak Milik (SHM) melibatkan beberapa komponen biaya utama.

Komponen tersebut meliputi pajak pembeli, jasa profesional notaris, hingga biaya administrasi di kantor pertanahan. Jika tidak teliti, kamu mungkin akan terkejut dengan total pengeluaran yang muncul di akhir proses.

Setiap komponen biaya memiliki dasar perhitungan yang berbeda-beda. Sebagai contoh, pajak pembeli atau BPHTB dihitung berdasarkan nilai transaksi atau nilai jual objek pajak.

Sementara itu, biaya administrasi di Badan Pertanahan Nasional (BPN) biasanya memiliki tarif tetap yang sudah diatur oleh peraturan pemerintah.

Memahami cara menghitung setiap elemen ini akan menghindarkan kamu dari kesalahan finansial. Selain itu, kamu juga bisa mencari celah untuk menghemat pengeluaran tanpa melanggar aturan hukum yang berlaku.

Artikel ini akan mengupas tuntas rincian biaya terbaru dan cara menghitungnya secara akurat.

Baca Juga: Anti Ditolak, Berikut Tips agar Pengajuan KPR Disetujui Bank

Rincian Biaya Balik Nama Rumah

Proses pengalihan nama sertifikat melibatkan beberapa pos pengeluaran yang berbeda. Secara garis besar, biaya ini terbagi menjadi kewajiban pajak, biaya jasa hukum, dan biaya resmi negara. Berikut adalah rincian lengkapnya:

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli properti dengan tarif 5% dari nilai kena pajak. Nilai kena pajak dihitung dari harga transaksi atau NJOP dikurangi NPOPTKP.

NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak yang ditetapkan pemerintah daerah. NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak bervariasi tiap daerah. Besarannya umumnya berkisar Rp 60 juta hingga Rp 80 juta.

2. Biaya Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Jasa notaris atau PPAT diperlukan untuk pembuatan Akta Jual Beli dan proses balik nama sertifikat. Berdasarkan Peraturan Menteri Hukum dan HAM Nomor 17 Tahun 2024, tarif bervariasi.

Kisaran biaya antara 0,5% hingga 2,5% dari nilai transaksi tergantung nominal dan wilayah. Beberapa notaris menerapkan tarif 1,5% untuk transaksi Rp100 juta hingga Rp1 miliar.

3. Biaya Administrasi di Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Biaya BPN meliputi pendaftaran peralihan hak, pemeriksaan tanah, dan pengukuran ulang jika diperlukan. Pendaftaran peralihan hak dihitung dengan formula 1‰ dari nilai transaksi dengan minimum Rp50.000.

Biaya pemeriksaan tanah berkisar Rp350.000 hingga Rp1.500.000. Pengecekan keabsahan sertifikat memerlukan biaya sekitar Rp100.000 hingga Rp200.000. Materai dan administrasi tambahan sekitar Rp100.000 hingga Rp300.000.

Cara Menghitung Biaya Balik Nama

Mengetahui rincian saja tidak cukup tanpa memahami cara menghitung total pengeluarannya. Langkah ini sangat penting agar kamu bisa menyiapkan dana cadangan yang mencukupi.

Perhitungan yang akurat akan meminimalisir risiko kekurangan dana saat proses administrasi sedang berjalan. Dasar perhitungan biasanya mengacu pada dua hal utama, yaitu nilai transaksi dan nilai tanah menurut ketentuan pemerintah.

Oleh karena itu, hasil perhitungan bisa berbeda-beda tergantung pada lokasi dan luas bangunan yang kamu beli. Secara umum, kamu perlu menjumlahkan seluruh komponen pajak dan tarif layanan secara sistematis.

Berikut panduan simulasi dan rumus sederhana yang bisa kamu gunakan untuk menghitung biaya balik nama secara mandiri.

1. Hitung BPHTB

Formula BPHTB adalah 5% × (Harga Transaksi - NPOPTKP).

• Contoh: rumah seharga Rp500 Juta dengan NPOPTKP Rp80 Juta.
• Perhitungan: 5% × (Rp500 Juta - Rp 80 Juta) = Rp21 Juta.
• Jika NPOPTKP daerah sebesar Rp60 juta, BPHTB menjadi Rp22 Juta.

2. Hitung Biaya Notaris/PPAT

Perkiraan biaya notaris berkisar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi untuk pembelian standar. Pada rumah Rp500 juta, biaya notaris mencapai Rp2,5 juta hingga Rp 5 juta.

Tarif dapat lebih tinggi untuk transaksi kompleks atau menggunakan jasa pengurusan tambahan. Pastikan meminta rincian biaya tertulis sebelum memulai proses.

3. Hitung Biaya Administrasi BPN

Biaya pendaftaran BPN dihitung dengan membagi nilai jual properti dengan 1.000. Untuk properti Rp500 Juta, biaya pendaftaran sekitar Rp500.000.

Tambahkan biaya pengecekan sertifikat Rp100.000 hingga Rp200.000. Materai dan biaya administrasi tambahan sekitar Rp100.000 hingga Rp300.000.

4. Total Perkiraan Biaya

Untuk rumah seharga Rp500 Juta dengan NPOPTKP Rp80 juta, estimasi total meliputi beberapa komponen. BPHTB sebesar Rp 21 Juta, biaya notaris Rp2,5 Juta hingga Rp5 Juta.

Administrasi BPN berkisar Rp750.000 hingga Rp2 Juta. Total keseluruhan biaya balik nama sertifikat berkisar Rp 24 juta hingga Rp 28 juta.

Tips Hemat Biaya Balik Nama Rumah

Proses legalitas rumah memang membutuhkan dana yang tidak sedikit. Meskipun demikian, kamu tetap bisa mengelola pengeluaran agar tidak membengkak secara berlebihan.

Kuncinya adalah ketelitian dalam memverifikasi data dan kecermatan dalam memilih jalur pengurusan. Banyak orang mengeluarkan biaya lebih besar karena kurang memahami prosedur atau terlalu bergantung pada pihak ketiga.

Padahal, dengan strategi yang tepat, beberapa komponen biaya dapat ditekan tanpa mengurangi keabsahan sertifikat kamu. Selain itu, pemanfaatan program pemerintah sering kali menjadi peluang emas untuk menghemat anggaran.

Berikut adalah beberapa tips cerdas yang bisa kamu terapkan agar biaya balik nama rumah menjadi lebih ekonomis dan tetap efisien.

1. Siapkan Dokumen Lengkap

Kelengkapan dokumen seperti KTP, KK, NPWP, dan sertifikat asli mempercepat proses. Dokumen lengkap mengurangi biaya tambahan akibat pengurusan berulang. Siapkan juga bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir untuk verifikasi.

2. Negosiasi Biaya Notaris/PPAT

Biaya notaris dapat dinegosiasikan karena bervariasi antar wilayah dan kompleksitas transaksi. Bandingkan penawaran dari beberapa notaris untuk mendapatkan tarif terbaik. Minta rincian biaya tertulis sebelum menyetujui jasa yang akan digunakan.

3. Urus Sendiri ke BPN (Opsional)

Mengurus pendaftaran ke BPN secara mandiri menghemat jasa pengurusan. Biaya jasa pengurusan berkisar Rp1 juta hingga Rp5 juta. Proses ini memerlukan ketelitian namun dapat mengurangi total pengeluaran peralihan hak. Datang langsung ke kantor BPN dengan dokumen lengkap untuk pendaftaran.

4. Manfaatkan Program Pemerintah

Beberapa daerah menawarkan keringanan atau pembebasan BPHTB untuk pembelian rumah pertama. Program subsidi juga tersedia untuk rumah bersubsidi atau rumah tapak dengan nilai tertentu.

Cek kebijakan lokal di kantor pajak daerah sebelum melakukan transaksi untuk mengetahui kelayakan.

Merencanakan biaya balik nama properti sejak awal membantu mengalokasikan dana dengan lebih bijaksana. Setiap komponen memiliki variasi tarif tergantung lokasi, nilai transaksi, dan kompleksitas dokumen.

Pastikan semua rincian biaya dikonfirmasi kepada notaris dan BPN sebelum memulai proses peralihan hak. Konsultasikan dengan notaris atau PPAT terpercaya untuk mendapatkan estimasi akurat sesuai kondisi properti yang dibeli.

Selain itu, kamu juga perlu mempersiapkan pendanaan untuk pembelian rumah. Jika kamu tidak membeli rumah secara cash, kamu bisa memanfaatkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Salah satu Bank yang dapat kamu pertimbangkan untuk KPR adalah OCBC. OCBC menawarkan KPR yang menarik dan menguntungkan dengan syarat yang cukup mudah seperti KPR KPR Easy Start.

Produk KPR ini menawarkan banyak keuntungan, mulai dari angsuran lebih rendah, cicilan bertahap setiap 1 atau 2 tahun, jangka waktu KPR hingga 25 tahun, dan bisa digunakan untuk rumah baru maupun bekas.

Syarat untuk mengajukan KPR Easy Start antara lain sebagai berikut:

• WNI.
• Karyawan dengan masa kerja minimum 2 tahun, berpenghasilan minimum Rp5 Juta dan maksimum Rp65 Juta.
• Memiliki maksimum 1 fasilitas KPR yang telah berjalan lebih dari 3 tahun.
• Agunan berupa rumah, apartemen, dan ruko baik yang akan dibeli dari Developer Rekanan OCBC maupun secondary.
• Usia pada saat akad kredit minimum 21 tahun atau sudah menikah dan maksimum 45 tahun saat pengikatan kredit.
• Plafond minimum Rp100 Juta dan maksimum Rp5 Miliar.
• Jangka waktu pinjaman minimum 10 tahun dan maksimum 25 tahun untuk rumah atau apartemen dan maksimum 20 tahun untuk agunan lainnya.

Kamu bisa mengajukan KPR Easy Start dengan mudah hanya melalui ponsel dengan menggunakan aplikasi OCBC mobile! Yuk, buruan ajukan segera!

Baca Juga: Simulasi KPR Rp500 Juta Tanpa DP Tenor 5 Tahun hingga 20 Tahun